الموانع القانونية لخيارات الحائز واثر اخلال الدائن المرتهن لواجباته القانونية على هذه الخيارات

حسين عبدالله عبدالرضا; قتيبة مهدي صالح

doi:10.35246/jols.v36i0.411

المؤلفون

حسين عبدالله عبدالرضا, أ.د. كلية القانون / جامعة بغداد
قتيبة مهدي صالح

DOI:

https://doi.org/10.35246/jols.v36i0.411

الكلمات المفتاحية:

الحائز، الدائن، المرتهن

الملخص

منح القانون حائز العقار المرهون خيارات معينة ، ان يستعمل منها ما يناسبه للحفاظ على ملكية العقار ، ويتجنب ملاحقة الدائن المرتهن الذي قد يفلح في نزع هذه الملكية من يده لتقع في نصيب شخص آخر ، او قد تكون من نصيبه بعد ان يسدد الثمن الذي رسا عليه مزاد البيع طبقا للاجراءات المتبعة .

قد يتعذر على الحائز في حالات معينة استعمال البعض من هذه الخيارات او كلها(Contraindications to using options) ، الامر الذي يضعه تحت رحمة الدائن المرتهن الذي لا مفر سيتبع الاجراءات القانونية الممهدة لنزع الملكية .

من جانب آخر فان الدائن المرتهن قد يتلكأ في مباشرة الاجراءات الممهدة لنزع الملكية عن طريق البيع بالمزاد(Auction sale) استيفاءا لحقه المضمون بالرهن واتمام الملاحقة ، او انه لم يتخذ هذه الاجراءات اصلا ، فان ذلك سيترك اثرا على مدى حرية الحائز في مباشرة الخيارات التي منحها اياه القانون . لهذا سنتناول في هذا الموضوع الموانع القانونية(Legal barriers to real estate holder) التي تقيد الحائز باستعمال هذه الخيارات ، كذلك البحث في مدى ثأثر خيارات الحائز نتيجة لاخلال الدائن المرتهن باتباع الاجراءات التي نص عليها القانون . وقد تضمنت المقدمة على الفقرات الاتية :

التنزيلات

تنزيل البيانات ليس متاحًا بعد.

المراجع

))المادة (601/1) من القانون المدني العراقي .
))انظر في هذا المعنى الدكتور محمد بن عواد الاحمدي ، عقد الرهن العقاري المسجل في الفقه الاسلامي والنظام السعودي والقانون المقارن ، الطبعة الاولى ، مركز الدراسات العربية ،مصر ، 2016 ، ص651
))الدكتور سليمان مرقس ، الحقوق العينية التبعية ، الجزء الثاني ، الطبعة الثالثة ، المنشورات الحقوقية ، بيروت ، 1995 ، ص341
))الدكتور عبدالرزاق احمد السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد ،الجزء العاشر ، التامينات الشخصية والعينية ، منشورات الحلبي الحقوقية ، بيروت ، 2005 ، ص534
))نصت المادة (184/1) من القانون المدني العراقي على انه"لا تلزم الارادة المنفردة صاحبها الا في الاحوال التي ينص فيها القانون على ذلك" . وقد نصت المادة (1308 ) من القانون المدني العراقي على احدى الحالات التي تلزم الارادة المنفردة صاحبها وهي حالة تحرير العقار المرهون .
))الدكتور عبدالمجيد الحكيم والاستاذ عبدالباقي البكري والاستاذ محمد طه البشير ، الوجيز في نظرية الالتزام في القانون المدني العراقي ، الجزء الاول ، مصادر الالتزام ، المكتبة القانونية ، بغداد ، ص192
))الدكتور سمير عبدالسيدتناغو ، التأمينات الشخصية والعينية ، الطبعة الاولى ، منشأة المعارف، الاسكندرية ،1967 ، ص167
))انظر نص المادة (131) من القانون المدني العراقي .
))الدكتور عبدالرزاق السنهوري ،نظرية الالتزام بوجه عام ،الاوصاف والحوالة والانقضاء ، الجزء الثالث ، منشورات الحلبي الحقوقية ، بيروت ، 2005 ، ص18
))الدكتور عبدالرزاق السنهوري ،التامينات الشخصية والعينية ، مصدر سابق ذكره ، ص536
))المصدر نفسه ، ص537
))الدكتور غني حسون طه ، محمد طه البشير ، الحقوق العينية التبعية ، الجزء الثاني ، المكتبة القانونية ، بغداد ،ص353
))المادة (286) من القانون المدني العراقي
))الدكتور علي هادي العبيدي ، الوجيز في شرح القانون المدني – الحقوق العينية – الطبعة الثامنة ، دار الثقافة ، عمان 2011 ، ص 282
))المادة (394/2) من القانون المدني العراقي والتي تنص على انه "فاذا لم يكن الدين مؤجلا ، او حل اجله ، وجب دفعه فورا ، ومع ذلك يجوز للمحكمة عند الضرورة اذا لم يمنعها نص في القانون ان تنظر المدين الى اجل مناسب اذا استدعت حالته ذلك ، ولم يلحق الدائن من هذا ضرر جسيم" .
))للدائن ان يتخذ من الطرق التحفظية قطع التقادم او التدخل في اجراءات قسمة المال الشائع المملوك لمدينة ، ومن الطرق التنفيذية الحجز على اموال المدين وبيعها وتوزيع ما ينتج من ذلك ، ومن الطرق الوسط بين التحفظية والتنفيذية الدعوى غير المباشرة والدعوى بعدم نفاذ التصرفات والدعوى الصورية وهناك اجراءان هما حق الحبس للضمان والحجر على المدين المعسر . للمزيد من التفاصيل راجع الدكتور عبدالرزاق السنهوري ، التأمينات الشخصية والعينية ، مصدر سابق ذكره، ص3 .
))القرار التمييزي المرقم 559 / تنفيذ / 1989 محكمة استئناف منطقة بغداد ، غير منشور ، اشار اليه الاستاذ القاضي مدحت المحمود ، شرح قانون التنفيذ العراقي ، الطبعة الثانية ، المكتبة القانونية ، بغداد ، 2011 ،ص184
)) الدكتور حسين عامر ، القوة الملزمة للعقد ، الطبعة الاولى ، مطابع مصر ، القاهرة ، 1949،ص68 .
))نعتقد ان تقادم حق المرتهن في تتبع العقار يمكن ان يتعرض لمضي مدتين الاولى (15) سنة وهو التقادم الطويل العام بموجب نص المادة (429) من القانون المدني ، والتي تنص "الدعوى بالالتزام ايا كان سببه لا تسمع على المنكر بعد تركها من غير عذر شرعي خمس عشرة سنة .." ، وهناك تقادم خاص بتنفيذ الحكم القضائي حسب ما نصت عليه المادة (112) من قانون التنفيذ رقم 45لسنة 1980 المعدل والتي تنص"اذا ترك الحكم او المحرر المودع للتنفيذ ولم يراجع صاحبه بشأنه سبع سنوات اعتبارا من تاريخ اخر معاملة فتسقط قوته التنفيذية"
))الدكتور محمد كامل مرسي ، شرح القانون المدني ،التامينات الشخصية والعينية ، منشأة المعارف ، الاسكندرية ، 2005 ، ص208
))من ذلك على سبيل المثال ما نص عليه المشرع المصري في قانون المرافعات في المادة 411 على انه "اذا كان العقار مثقلا بتامين عيني وآل الى حائز بعقد مسجل قبل تسجيل التنبيه ، وجب انذاره بدفع الدين او تخلية العقار ، والا جرى التنفيذ في مواجهته ، ويجب ان يكون الانذار مصحوبا بتبيلغ التنبيه اليه ، والا كان باطلا..."
))الدكتور غني حسون طه ، محمد طه البشير ، الحقوق العينية التبعية ، مصدر سابق ذكره ، ص450
))الدكتور عبدالرزاق السنهوري ، التامينات الشخصية والعينية ، مصدر سابق ذكره ،ص525
))المادة (1307/2) من القانون المدني العراقي
))الدكتور شمس الدين الوكيل ، نظرية التامينات في القانون المدني ، الطبعة الثانية ،منشأة المعارف ، الاسكندرية ،1959 ، ص327
))الدكتور غني حسون طه ، محمد طه البشير ، الحقوق العينية التبعية ، مصدر سابق ذكره ، ص451
))المادة (96) من قانون التنفيذ العراقي
)) الدكتور محمد كامل مرسي ، التامينات الشخصية والعينية ، مصدر سابق ، ص212
))الدكتور غني حسون طه ، محمد طه البشير ، الحقوق العينية التبعية ، مصدر سابق ، ص451
))الدكتور عبدالرزاق السنهوري ، التامينات الشخصية والعينية ، مصدر سابق ،ص526
))الدكتور شمس الدين الوكيل ، ص327
))نقض مدني 8/كانون الثاني /1997 النشرة المدنية الثانية رقم 3 ، نقلا عن Georges Wiederkehr ,Xavier Henry ,Alice Tisserand Martin ,and other ,france civil law ,dalloz ,2009 .p2130

))نقض مدني 5/تموز/ 1982 النشرة المدنية الثانية رقم 103 نقلا عن Georges Wiederkehr , others , op , cit , p2130